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La chambre régionale des Comptes allume Eure Habitat

 

Immeuble d'Eure Habitat à Vernon. N'a jamais eu de chauffage, est à moitié vide, et est voué à la destruction prochaine.

Immeuble d’Eure Habitat à Vernon. N’a jamais eu de chauffage, est à moitié vide, et est voué à la destruction prochaine.

 

La chambre régionale des Comptes de Haute-Normandie a passé au crible la gestion d’Eure Habitat, dans un rapport étrangement passé inaperçu, publié en juin 2012, et portant sur une période allant jusqu’à 2011. Eure Habitat représente 39 % des logements sociaux de l’Eure, avec plus de 16 000 habitations.

 

Si l’aspect financier est globalement satisfaisant, le rapport se concentre longuement sur la politique du logement poursuivie par Eure Habitat. Sous la forme d’un véritable réquisitoire : logements existants très peu réhabilités, logements neufs au loyer trop élevé, taux de vacance important et impayés en augmentation.

 

Un portrait sombre, alors que le conseil d’administration d’Eure Habitat est composé d’élus locaux eurois. Son président est ainsi Alfred Recours, maire de Conches-en-Ouche, son vice-président Philippe Nguyen Thanh, maire de Vernon, et ses membres comptent Michel Champredon, maire d’Evreux, Jean-Louis Destans, président du Conseil Général, ou encore Pascal Jolly, maire de Gasny.

 

 

Sommaire :

  1. Une bonne gestion des emprunts et des contrats
  2. Insuffisances de l’entretien et des réhabilitations
  3. Des logements neufs beaucoup trop chers
  4. Forte augmentation de la vacance et des impayés
  5. Le directeur d’Eure Habitat trop généreusement rémunéré ?
  6. Gilles Gal répond partiellement et blâme l’État
  7. Infographie : constructions, destructions, réhabilitations
  8. Aller plus loin

 

 

 


 

Une bonne gestion des emprunts et des contrats

 

Les quelques points positifs concernent la gestion financière proprement dite. La chambre régionale des Comptes félicite l’organisme pour “la maîtrise” de ses emprunts1. Elle estime même que son niveau actuel devrait permettre “une poursuite de l’accroissement de la dette de l’office et de son étalement” dans le temps.

 

Les magistrats n’ont par ailleurs relevé que deux contrats litigieux : l’un concernant une agence payée pour la vente de ses logements, l’autre à propos d’un groupe de contrats qui concernaient l’entretien des ascenseurs (contrats reconduits depuis des décennies).

 

 

 


 

Insuffisances de l’entretien et des réhabilitations

 

La première fausse note, c’est le nombre total de logements d’Eure Habitat, que la chambre régionale des Comptes n’a pas pu déterminer avec exactitude. La faute, pour les magistrats, à l’impossibilité d’obtenir “des documents fiables et transparents” à ce sujet.

 

Des magistrats qui estiment que l’entretien courant des logements, s’il est en progression, “reste inférieur à la médiane” nationale2. La chambre “s’étonne” aussi du fait que 285 logements ne comportent, en 2010, aucun dispositif de chauffage, au mépris de la loi sur le logement décent3.

 

Les magistrats constatent que 2 586 logements, construits avant 1980, n’ont jamais été réhabilités. Ils soulignent “la faiblesse du nombre de logements réhabilités par Eure Habitat”4. Ils blâment également le bailleur social de n’avoir que “peu bénéficié” du PALULOS, une prime de l’État destinée aux réhabilitations.

 

 

 


 

Des logements neufs beaucoup trop chers

 

Les logements neufs sont eux aussi très critiqués par les magistrats. Ils constatent que de nombreuses demandes n’aboutissent pas, faute de loyers trop élevés pour les demandeurs. Parfois, ce sont des décisions techniques qui sont en cause, telles que des logements en duplex.

 

Mais le plus souvent, c’est le choix du dispositif de financement qui est considéré comme responsable de ces loyers inaccessibles. La chambre régionale des Comptes dénonce le choix trop fréquent du PLUS, un dispositif qui entraîne des loyers trop élevés pour les plus pauvres, et même trop élevés pour toucher des aides au logement. La chambre estime que cette favorisation du PLUS sur le PLAI, un autre financement de l’État qui permettrait des loyers plus faibles, ne correspond pas à la population euroise.

 

Les magistrats recommandent à Eure Habitat de “prendre en compte ce qu’est la réalité de la demande”, et notent la surdité de l’organisme aux remarques des municipalités et des associations locales5. Ils s’inquiètent également pour ces nombreux demandeurs trop pauvres pour louer un logement social6 :

La question se pose de savoir ce que deviennent toutes ces candidatures retenues par la commission et qui ne débouchent pas sur une attribution alors que tant de logements restent vides.

 

Au-delà de l’aspect social, le rapport est très clair sur les conséquences de cette situation sur les finances du bailleur social :

L’office construit du logement social à loyer élevé pour des populations défavorisées qui lui font donc courir un réel risque de vacance de logements et d’impayés.

 

 

 


 

Forte augmentation de la vacance et des impayés

 

Un risque qui semble déjà en cours de concrétisation : le rapport établit “une forte progression” des impayés de loyer. Ceux-ci correspondaient en 2008 à 1,7 % des loyers, ce qui place Eure Habitat en 33ème position parmi les 36 bailleurs sociaux départementaux de taille semblable. Des résultats considérés comme “mauvais” dans le rapport.

 

Et c’est pareil pour les logements vacants : le problème concerne désormais “la totalité” du département. Quel que soit le secteur, les pertes dues à la non-location sont en augmentation, et plus élevées que ce qu’Eure Habitat avait prévu.

 

 

 


 

Le directeur d’Eure Habitat trop généreusement rémunéré ?

 

La chambre régionale des Comptes s’en prend même au salaire de Gilles Gal, le directeur général d’Eure Habitat depuis 2009. Si elle considère sa rémunération fixe “conforme à la réglementation” (106 945 euros bruts), elle s’étonne de la part variable (dont elle ne donne pas le montant).

 

En effet, depuis 2011, 70 % de cette part variable tient à l’obtention du quitus de sa gestion et se caractérise par sa “quasi-automaticité”. 30 % seulement de cette rémunération variable reste liée à “l’efficacité de la gestion locative”, comme la baisse des impayés ou de la vacance.

 

Les magistrats estiment dans leur rapport que le conseil d’administration est seul responsable de ces choix de rémunération. Des choix qui “ne constituent pas une incitation à l’amélioration de la situation de l’organisme en termes de vacance et d’impayés et donc d’efficacité de la gestion”. De quoi faire réfléchir les élus locaux eurois…

 

 

 


 

Gilles Gal répond partiellement et blâme l’État

 

Le directeur général d’Eure Habitat, dans sa réponse aux magistrats, défend son institution en pointant le fait que “son parc est ancien”, et que “ses locataires sont les plus pauvres” du département. Il se félicite du fait que la chambre régionale des Comptes n’ait pas trouvé de “manquement à la réglementation” en ce qui concerne les procédures d’attribution7.

 

Il affirme que le bailleur a fait un effort “conséquent” pour l’entretien des logements : depuis 2010, le budget d’entretien courant a été porté au niveau de la médiane nationale des autres bailleurs sociaux8. Gilles Gal défend également l’idée que les démolitions-reconstructions sont “un moyen de moderniser le parc” de logements.

 

Le directeur général estime qu’Eure Habitat n’est pas responsable des loyers trop élevés des logements neufs. Il renvoie vers l’État, qui permet “une proportion de 20 % maximum de PLAI” (loyers plus faibles) pour que les bailleurs sociaux touchent des subventions9.

 

C’est un vrai aveu d’impuissance que fait là Gilles Gal, qui reconnaît que les loyers de ses logements neufs sont inaccessibles :

Cela nous conduit à réaliser majoritairement du PLUS, dont le loyer est trop élevé par rapport aux revenus des familles à loger.

 

Il semble que ni lui, pas plus que les élus locaux présents au conseil d’administration, n’aient de solutions à proposer. Ils n’envisagent pas de favoriser les réhabilitations, parent pauvre d’Eure Habitat. Des réhabilitations qui permettent pourtant de conserver des loyers accessibles. Et, en attendant, tous continuent d’encourager un processus qui aboutit à des logements sociaux aux loyers de moins en moins sociaux…

 

 

 


 

Infographie : constructions, destructions, réhabilitations

 

Ne sont pas comptabilisés dans cette infographie 1200 logements acquis en 1999, suite au rachat du patrimoine de l’Eure de la S.A. HLM de Haute-Normandie. | Source : Eure Habitat & Chambre régionale des Comptes de Haute-Normandie.

Ne sont pas comptabilisés dans cette infographie 1200 logements acquis en 1999, suite au rachat du patrimoine de l’Eure de la S.A. HLM de Haute-Normandie. | Source : Eure Habitat & Chambre régionale des Comptes de Haute-Normandie.

 

On peut observer l’aspect récent des démolitions de logements sociaux par Eure Habitat (depuis 2001). Des démolitions dues notamment aux opérations de rénovation urbaine subventionnées par l’ANRU, mais aussi par des choix politiques du conseil d’administration d’Eure Habitat au travers des démolitions-reconstructions. Par ailleurs, on notera l’augmentation du nombre de réhabilitations ces dernières années. Une augmentation nettement insuffisante si l’on en juge par les propos tenus dans le rapport.

 

 

 


 

Aller plus loin

 

Comment les Vernonnais peuvent constater la réalité concrète, dans leur ville, des propos très sévères tenus dans le rapport de la chambre régionale des Comptes : Vernon : destruction de 70 logements sociaux au centre-ville

 

Brève interview de Gilles Gal dans Le Démocrate, à propos des résultats d’une enquête menée sur les besoins en logements sur le département. Une interview qui ne manque pas d’ironie quand on sait que les magistrats, dans leur rapport, affirment que “Eure habitat ne semble prendre en compte aucun des éléments objectifs de connaissance que fournit soit l’observatoire de la demande de l’USH Haute-Normandie, soit le fichier des demandes dans chaque commune où un programme de construction est lancé” : Trois questions à Gilles Gal, directeur d’Eure Habitat

 

Enquête du Haut comité pour le logement des personnes défavorisées sur les prix des loyers du logement social en France. Il en ressort que les logements sociaux neufs sont le plus souvent au-dessus des plafonds permettant d’obtenir des aides au logement, et que seule la réhabilitation des logements anciens permet de contenir l’augmentation des loyers des logements sociaux : Loyers HLM, droit au logement et mixité sociale [rapport résumé dans le Courrier des maires de France]

 

Consulter le rapport de la Chambre régionale des Comptes de Haute-Normandie sur la gestion d’Eure Habitat.

 

Paris Normandie : Cinq cents logements par an dans l’Eure

 

Le Démocrate : Eure Habitat veut redresser la barre

 

 

  1. Eure Habitat n’est que très peu concernée par les emprunts dits “toxiques”, qui composent une portion négligeable de sa dette. []
  2. Le conseil d’administration d’Eure Habitat a récemment décidé de porter cet entretien au niveau de la médiane nationale. []
  3. À Vernon, au moins 70 logements sociaux d’Eure Habitat sont dépourvus de chauffage. Sur les 285 logements cités, il semble qu’Eure Habitat ait engagé des travaux pour la plupart d’entre eux. Les magistrats de la chambre régionale des Comptes pointent leur caractère “tardif”. []
  4. Avec 48 % des logements construits avant 1980 réhabilités à fin 2004, Eure Habitat est très en-dessous de la moyenne nationale qui s’établit à 87,9 %. Le bailleur a cependant accéléré (un peu) le rythme de ses réhabilitations ces dernières années. []
  5. La chambre pointe aussi un suivi des demandes et des refus de proposition complètement déficient. Le bailleur social ne sait pas, par exemple, pourquoi les demandeurs refusent ou acceptent un logement. []
  6. Et notent qu’une grande partie de ces refus à cause du loyer concerne avant tout les salariés, qui sont pourtant de grands contributeurs du logement social à travers le fonds du 1 % Logement. Des salariés dont la proportion serait “marginale” parmi les locataires d’Eure Habitat. []
  7. Des procédures d’attribution dont les magistrats demandent tout de même qu’elles deviennent “plus efficientes et plus transparentes”. []
  8. On peut cependant se demander si la médiane nationale est un niveau suffisant pour l’entretien, compte tenu de l’ancienneté moyenne élevée des logements d’Eure Habitat. []
  9. Cette proportion de 20 % de PLAI, contre 80 % de PLUS (plus chers), est effectivement un objectif fixé depuis 2006 et la loi DALO sur le logement. []

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1 commentaire

  1. Pascal JOLLY

    Et pour être tout à fait complet, ci- dessous, l’ensemble des administrateurs de Eure-Habitat.
    Juste pour être une information tout à fait complète…

    Président
    Monsieur Alfred RECOURS
    Vice-Président du Conseil général
    Maire de Conches-en-Ouche
    Président de la Communauté de Communes de Conches en Ouche

    Vice – Président
    M. Philippe NGUYEN THANH
    Maire de Vernon

    Membres
    Monsieur GUY AUZOUX
    Conseiller général de l’Eure

    Madame Ghislaine BAUDET
    Adjointe au Maire de Louviers

    Monsieur Nicolas BOUILLON
    Président du RVAHN
    Directeur de l’Espace Condorcet Centre social

    Monsieur Régis CAVILLON
    Représentant Logiliance Ouest

    Monsieur Michel CHAMPREDON
    Vice-Président du Conseil général
    Maire d’Evreux
    Président du GEA

    Monsieur Jean-Marie CORDIN
    Président de l’Union Départementale des Associations Familiales de l’Eure

    Madame Laure DAEL
    Maire des Andelys

    Monsieur Thierry DESFRESNES
    3ème adjoint au logement, à l’accession sociale à la propriété et à la mixité sociale de la Mairie d’Evreux

    Monsieur Jean Louis DESTANS
    Président du Conseil général
    Président de la Communauté de Communes de Pont-Audemer

    Monsieur Jean-Pierre HEDERER
    Administrateur de Eure habitat

    Monsieur Pascal HOFFMANN
    Directeur de la Caisse des dépôts et consignation de Haute Normandie

    Monsieur Marc-Antoine JAMET
    Maire de Val de Reuil
    Vice président du conseil régional de Haute Normandie

    Monsieur Pascal JOLLY
    Maire de Gasny

    Monsieur Claude LACOUT
    Conseiller général du Canton de Vernon Sud

    Monsieur Bruno LECLERCQ
    Maire de Broglie

    Madame Janick LEGER
    Vice-Présidente du Conseil général de l’Eure

    Monsieur Patrice PAGNIEZ
    Membre du Conseil d’Administration d’Eure habitat
    Union Départementale des Syndicats CGT de l’Eure

    Monsieur Michel ROUSSET
    Directeur CAUE

    Monsieur Michel TANCHOUX
    Président de la C.A.F.E.

    Monsieur Roger THELAMON
    Membre du Conseil d’Administration d’Eure habitat

    Administrateurs locataires

    A.F.O.C.
    Madame Corinne DE WILDE
    Membre du Conseil d’administration
    Madame Florence PINSON
    Membre du Conseil d’administration

    C.N.L.
    Monsieur Thierry CHATEL
    Membre du Conseil d’administration

    C.L.C.V.
    Monsieur Michel BOUDESSEUL
    Membre du Conseil d’administration de Eure habitat

    Madame Françoise LE COUTEY
    Membre du Conseil d’administration de Eure habitat

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